Sự lỏng lẻo trong quy định của Luật hiện hành cùng việc thiếu chế tài xử phạt mạnh mẽ khiến tỷ lệ rủi ro đối với các trường hợp đặt cọc mua đất nền có giá trị lớn càng tăng cao.
Trong văn bản kiến nghị về các giải pháp nhằm chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ cũng như rủi ro cho người dân khi thực hiện đặt cọc khoản tiền quá lớn để mua đất nền.
Theo đó, hành vi đặt cọc được nhắc đến sợ bộ tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự với mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng". Nhưng trong các điều khoản của Luật Kinh doanh Bất động sản lại không đề cập đến quy định về "đặt cọc". Đây được cho là điểm bất cập đáng lưu ý, là lỗ hổng quá lớn trong việc đảm bảo quyền lợi cho người mua đất nền.
Đây cũng là điểm bị các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai không đúng pháp luật lợi dụng để thực hiện các hành vi bán đất gây rủi do cho khách hàng như: thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận đặt tiền cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn... có giá trị lớn. Trong khi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản có nêu, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai sau khi ký hợp đồng chỉ được phép nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị tài sản được nêu trong hợp đồng.
Các quy định trong Bộ Luật Dân sự cũng có những điểm bất cập về hành vi đặt cọc. Quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự có nêu điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là sự tự nguyện hoàn toàn của các bên; không vi phạm và các điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội. Gần như không có cơ sở chế tài cho hành vi đặt cọc vì các bên phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Một dự án đất nền đang được rao bán tại Sài Gòn. Nguồn ảnh: Dothi.net
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự: "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".
HoREA cho rằng, cần phải có quy định cụ thể về hành vi đặt cọc trong giao dịch mua nhà đất, thậm chí là nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới nhằm đảm bảo sự an toàn cho khách hàng. Ví dụ như việc đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (có đất nền), thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới chặt chẽ".
Thêm vào đó, giới hạn của khoản tiền đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết) hiện không được Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể mà chỉ nói chung chung là do các bên tự thỏa thuận. Các đầu nậu đã lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này để thực hiện thỏa thuận đặt cọc với người mua và nhận khoản tiền có giá trị lớn, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách mua nhà đất hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép thu lần đầu không quá 30% của giá trị hợp đồng đã ký. Do đó, việc nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn chính là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Nhưng thực tế đã có rất nhiều trường hợp bán nền (nhà) đất thu khoản tiền cọc vượt xa so với tỷ lệ được Luật quy định. Trong trường hợp dự án xảy ra cố, nhiều khả năng khách hàng sẽ bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí, khó khăn trong việc đòi lại tiền cọc vì còn quá nhiều khe hở trong các quy định của luật hiện hành.
(Theo vnexpress)
Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, thiết kế và thi công tất cả các hạng mục xây dựng.
